許多首購族， 對於買房的交易流程 ，感覺很陌生 ，從看屋， 然後對於喜歡的物件 ，我們要出價 ，要選擇斡旋或是要約 ，然後要議價， 最後如果有成交的話， 就會簽約， 一路到用印 、完稅 、跟過戶的代書流程 ，然後還要貸款跟交屋。 覺得這整個流程，就像一個黑洞 ，感覺裡面好像有很多的陷阱 ，到底哪個階段要做哪些事呢? 要怎麼樣確保交易的安全呢? 有代書跟履保就夠了嗎? 今天來跟大家聊一聊。
精選內容：
【買房的交易流程】看屋
首先在看房子前，我們就要先設定想找的房子的區域、類型、坪數 ，還有預算這些條件， 這些條件呢感覺好像很基本， 但是呢真的是很重要喔! 接下來就可以開始做功課看房子了 。
【買房的交易流程】出價
看到適合的物件，如果有興趣要出價的話 ，可以選擇要約或是斡旋 如果出的價格， 直接達到屋主的底價 ，也就是我們常說的打底， 仲介就可能直接約簽約 ，那如果還沒有達到屋主的底價，貸款種類仲介也有可能約屋主出來見面談 ，雖然叫做見面談呢，但是通常買方跟賣方， 會分配在不同的會議室， 真正有跟你見面的呢 ，就是來回傳話的仲介了。
【買房的交易流程】簽約
如果雙方的價格有合意的話 ，就會正式簽買賣契約，大家很關心交易安全，其實真正最安全的，真的就是履保了 ，就算是透過仲介簽約 ，仲介用的通常也是建經公司的 ，履約保證的買賣合約。 舉例來說 : 像信義通常使用的就是安信建經 ，那其他品牌的仲介，也有自己常用的建經公司的履保合約 ，而且通常一定都是透過代書簽約 ，對買方來說要特別注意，簽約的人是不是屋主本人， 或者是有授權書的代理人 ，屋主除了銀行的房貸之外 ，還有沒有其他私人的貸款 ，或是特殊的設定，如果有的話，仲介是不是都有在簽委託之前， 都有溝通清楚 ，在交屋前，中央升息一定都可以塗銷得很乾淨，對於這些大的仲介品牌， 也都很謹慎很小心， 在銷售之前， 一定都會做產權調查 ，而且在簽約當天 ，也會再調閱一份最新的謄本來看看有沒有其他新的設定 ，另外他的總價、地址 面積跟價格 、以及繳款的時間跟金額 、以及預計要貸款的金額， 這些也都會在合約上面標註清楚， 合約也一定要確定有附上所謂的現況說明書，或是現況確認書，所以舉凡這個房子有沒有增建，有沒有漏水，有沒有做過氯離子檢測，或是有沒有發生過非自然的身故。這些都是由屋主親自勾選跟填寫，來作為能這個房子屋況的聲明， 如果未來在交屋之後 ，有任何的爭議的話 ，就會回到這一份現況說明書， 來看看雇主有沒有告知 。
【買房的交易流程】用印
簽約之後， 下一個代書流程， 就是所謂的用印了 。用印通常在簽約之後的一個禮拜的時間， 對於買方來說， 通常代書就會在簽約的當下一起進行，用印之後接下來就是完稅了 ，對買方來說呢就是契稅 ，還有想廢但是還沒有廢的印花稅。 在這個階段呢，我們也差不多要決定，要跟哪些銀行申請貸款了， 值得注意的是，如果是直接跟屋主買，沒有透過仲介的話， 那上面說的這些流程 ，除了沒有所謂的要約跟斡旋之外 ，其實還是會找代書 ，跟簽履約保證的買賣合約 ，以及後面的這些代書流程，也都跟上面是一模一樣的。
【買房的交易流程】過戶
等買方跟賣方都完稅之後，接下來就要準備過戶了 ，這時候權狀上面就會更改為新屋主的名字 ，但是這時候都還沒有交屋，因為還有一個很重要的工作還沒有做 ，就是貸款銀行的撥款以及這個貸款銀行的抵押權的設定，如果原來的賣方還有原來的房貸還沒有清償的話 ，這時候新的買方，他的貸款銀行就會幫他代為清償，也就是我們所謂的代償，然後清償完之後大概3個工作天左右 ，可以去領所謂的清償證明 ，然後拿去塗銷原來屋主的抵押權設定，如果代償之後，還有多的金額，銀行就會撥款撥到履約保證的專戶 。
【買房的交易流程】驗屋、交屋
接下來就可以準備驗屋跟交屋了 ，在交屋之前呢 ，仲介就會幫忙更名跟切算水電的帳單，貸款代辦 然後的代書也會幫忙切算稅費的金額，以及把新的權狀交給買方，另外也會由賣方來提供房子的鑰匙交給新的屋主 ，這樣整個流程就完成了 ，這時候買方也要看一下最新的謄本， 上面是不是只剩下自己的房貸的設定 ，沒有其他前屋主的任何設定 。
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